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Aprobación definitiva del expediente 2025/PLANEAM/000009 (FG Nº 753)

ANUNCIO

Aprobación definitiva del expediente 2025/PLANEAM/000009 (FG Nº 753)

El Pleno de la Corporación, en la sesión que tuvo lugar el día 27 de noviembre de 2025, adoptó, entre otros, lo siguiente acuerdo:

- Aprobar definitivamente el estudio de detalle de la parcela “F” del Plan Parcial del sector SUD-5 “Icaria IV” (Documento NRE 2025024365, de 11 de noviembre).

Contra el presente acuerdo, en aplicación del artículo 112.3 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas, y dado que aprueba una disposición de carácter general, podrá interponerse recurso contencioso-administrativo, ante la Sala del Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Xustiza de Galicia en el plazo de dos meses, contados a partir del día siguiente al de la publicación de este anuncio, de conformidad con la Ley 29/1998, de 13 de julio, de la jurisdicción contencioso-administrativa. Todo eso sin perjuicio de que se pueda interponer cualquier otro recurso que se considere más conveniente.

El texto del documento aprobado definitivamente puede ser consultado en la página web del ayuntamiento www.oleiros.org, en el apartado de Urbanismo - Ordenaciones urbanísticas aprobadas.

 

Oleiros, 3 de diciembre de 2025

Ángel García Seoane

Alcalde-Presidente

 

Normativa y ordenanzas:

4.1 DESCRIPCIÓN DE LANA ORDENACIÓN PROPUESTA

En primer lugar, señalar que él presente Estudio de Detalle únicamente afecta a la lana parcela F de él sector SUD-5 ICARIA IV en Oleiros, según él plan parcial antes mencionado.

Él presente Estudio de Detalle consiste únicamente en definir él volumen máximo a edificar en cada parcela.

Señalar que él presente Estudio de Detalle mantiene todos los parámetros y condicionantes urbanísticos definidos en él PGOM y en él Plan Parcial, ambos aprobados, cumpliendo tanto con lanas alineaciones, como con todas lanas condiciones de uso, de ordenación y de edificación recogidas en lana normativa de te los dice planes. En lo se modifica lea edificabilidad, ni lea densidad residencial, ni lanas alturas máximas permitidas.

Esta zona se corresponde con parcelas de uso residencial, de titularidad privada, por lo que él Estudio de Detalle en lo modifica ninguna determinación relativa al sistema de espacios y dotaciones públicas, ni modifica lanas rasantes de los viarios dispuestos en él perímetro de te lo dice ámbito. Por lo tanto, eres un ámbito exclusivamente de titularidad privada.

Un ESTUDIO DE DETALLE en el puede parcelar él suelo, por lo que en el se trata de una parcelación, sino que suelo sirve para ejemplificar lea propuesta. Lea parcela y nuevas parcelaciones que se generen, deberán cumplir lo indicado en él presente Estudio de Detalle, cualquier aspecto en lo contemplado específicamente en él presente ESTUDIO DE DETALLE se someterá la lo dispuesto en lana Ordenanza B de él plan parcial de él sector SUD-5 de él Ayuntamiento de Oleiros, y resto de articulado, así como la lo dispuesto en cualquier otra normativa de aplicación.

 

 

4.1.1. RASANTES DE IMPLANTACIÓN.

Él Estudio de Detalle se adapta al ajuste de rasantes producido en lana obra de urbanización y reflejado en él “INFORME CUOTAS RASANTE VIALES. ABRIL 2024”. Tanto en planta, como en secciones, si recoge lea cuota tanto de él eje vial, como de él límite de lana acera con él límite de lana parcela.

Lea parcela F presenta una pendiente pronunciada en su lado este, en lana intersección con lana Calle del Riveiro, con una diferencia de altura de aproximadamente 4 metros entre los puntos La y B, tal como si muestra en lana imagen adjunta. En lana zona sur, en lana intersección con lana Rúa Alfredo Pérez Rubalcaba, lea parcela tiene una pendiente muy lleve casi en el llega a un metro entre los puntos B y C.

 

En los linderos con lanas parcelas Noreste y Este, lanas pendientes son más suaves, siendo de +24,48 en lana parcela (Este) y unos +26.50 lea parcela Noreste. Sin embargo, en él lindero Noroeste, entre los puntos La y B indicados en lana imagen, lea pendiente eres más pronunciada, con una diferencia de altura de aproximadamente de 2 la 3 metros.

 

Considerando estas características, lea mejor ubicación para implantar él edificio en lana parcela F sería en lana zona sur, en lana intersección con lana Rúa Alfredo Pérez Rubalcaba, donde lea pendiente eres más lleve y lanas condiciones de él terreno son más favorables para lana construcción y él acceso.

Ello se traduce en que él edificio de viviendas presentarán una cuota de implantación condicionada al vial sur (Rúa Alfredo Pérez Rubalcaba) de lana parcela. Como se indica en lana siguiente imagen.

 

Él Estudio de Detalle define como vinculante lea rasante interior de lana parcela la + 25.00 (ver plano PORD_03)

RASANTE DE IMPLANTACIÓN VINCULANTE La LANA CUOTA DE LANA PLANTA BAJA (+25.00)

4.1.2. NORMAS URBANÍSTICAS Y SÓLIDO CAPAZ

De acuerdo con él punto 1.2. NORMAS URBANÍSTICAS PARA ÉL DESARROLLO DE ÉL PLAN PARCIAL y él artículo 18. Ordenanza B de Vivienda Colectiva, arriba mencionados, obtenemos él cuadro a continuación:

PLAN PARCIAL DE ÉL SECTOR DE SUELO URBANIZABLE DELIMITADO SUD-5
Normas Urbanísticas	Parámetro
Ordenanza B de Vivienda Colectiva
PARCELA F	Normativa	Estudio Detalle
Edificabilidad	2.750,06 m²	≤ 2.750,06 m²
Ocupación máxima bajo rasante	2.557,15 m²	≤ 2.557,15 m²
Sistema de ordenación	edificación abierta	edificación abierta
Altura máxima	B+2 (10,50 m)	B+2 (10,50 m)
Retranqueo mínimo línea de edificación	5,00 m	≥5,00 m
Retranqueo mínimo de los linderos laterales	3,00 m	≥3,00 m
Acceso parcela	viario rodado público	viario rodado público
Entreplantas	en lo permitidas	en el hay
Parcela sobrante	espacio libre privado	espacio libre privado
Usos	vivienda colectiva	vivienda colectiva
Plazas de garaje	obligatoria previsión	si prevén plazas
Uso bajo cubierta en vivienda	autorizado, vinculado con lana vivienda de lana planta inferior	vinculado con lana vivienda de lana planta inferior
Uso de azoteas el terrazas	autorizadas, vinculadas a lanas viviendas, dentro de él sólido capaz	vinculadas a lanas viviendas, dentro de él sólido capaz

Él cómputo de lana edificabilidad se regulará según lo establecido en lana L.S.G. y en él artículo 113.8 de él Plan General.

Art 113.8.-De acuerdo con lo establecido en artículo 41.4 de lana LSG;

la) Si computarán todas lanas superficies edificables de carácter lucrativo, cualquiera que sea él uso al que se destinen, incluidas lanas construidas en subsuelo y los aprovechamientos bajo cubierta, con lana única excepción de lanas superficies construidas en subsuelo con destino la trasteros de superficie inferior la 10m² vinculados a lanas viviendas de él edificio, la aparcamientos el la instalaciones de servicio como lanas de calefacción, electricidad, gas lo análogas.

b) Él índice de edificabilidad se aplicará sobre lana superficie total de él ámbito, computando los terrenos destinados la nuevos sistemas generales incluidos en él, y con lana exclusión, en todo caso, de los terrenos reservados para dotaciones públicas existentes que él plan mantenga y de los destinados a sistemas generales adscritos para efectos de gestión que se sitúen fuera de él ámbito (artículo 41.4.b) de lana LSG).

Decreto 143/2016 Reglamento de lana LSG. - Para estos efectos, lea superficie construida de los aprovechamientos bajo cubierta se computará a partir de una altura mínima de 1,80 metros. (Artículo 64.5 RLSG).

Resolución 4.741/2011 de Definición de él Sólido Capaz. Ayuntamiento de Oleiros Lea definición literal que él plan hace de él citado sólido capaz eres:

“volumen formado por él plano de 30° desde lana altura máxima en línea de fachada y patios, en el pudiendo sobrepasar en altura más de 3,50 metros sobre lana máxima el lana que se ejecute realmente sí esta eres inferior.”

En él caso de aplicar criterios de mayor ocupación permitidos por lana ordenanza 2 por adaptación la lana topografía de él terreno, si aplicará para lana altura máxima de él sólido 1,50 metros en lugar de los 3,50 metros de él caso general.

Para lana definición geométrica de este sólido capaz se debe, por lo tanto, partir de lana altura máxima y formar él plano la 30° sin superar lea altura de 3,50 metros desde lana altura máxima.

Si debe de tener en cuenta que lea altura define él Plan General asta lea línea de cornisa, entendiendo por tal (artículo 109.9) como lea intersección de él plano de fachada con él plano de cubierta. Esta línea de cornisa puede ser real el él resultado de lana intersección de ambos planos.

En él caso de cubiertas planas lea línea de cornisa lea definirá él finalice de fachada, incluyendo en ella él peto de cubierta sí eres que existe. Por lo tanto, lea altura máxima se medirá asta él finalice de te lo dice bolsillo.

Lea altura de lana fachada se medirá desde lana rasante de él terreno el de lana acera. En caso de modificaciones de lana rasante natural de él terreno para implantar lea edificación lea altura se medirá desde lana rasante que resulte más baja: lea natural el lana modificada. Esto con lana excepción de que lea ordenanza el lana figura de planeamiento que defina lea ordenación detallada establezca otra forma de fijar lea altura máxima.

Lea altura de lanas fachadas resultantes deberá cumplir en todo caso con lana limitación de lana altura máxima de lana fachada. Esto supone que en cada plano de fachada que define líneas de cornisa, cada una de lanas líneas de cornisa cumplirá con lana altura máxima.

En cualquier caso, y considerando que lea altura de lana edificación se define por nº de plantas, en los alzados generales de lana edificación en el si podrán visualizar más plantas que lanas permitidas por lana ordenanza. Eres decir, en él caso de viviendas unifamiliares con altura de bajo y planta y aprovechamiento bajo cubierta, suelo si podrán ver tres niveles de fachada (bajo,

 

En base la lo anterior si propone:

Que lea disposición de volúmenes edificatorios se realice en base la unas líneas de edificación máximas que delimitan lea superficie en planta en lana que se implanten lanas futuras edificaciones, y en que su volumetría quede incluida en un sólido capaz definido por una altura máxima de fachada de 10,50 m (Según Art. 18. Ordenanza B de Vivienda Colectiva, lea altura máxima de lana edificación será de bajo y de los plantas equivalentes la 10,5 m para lanas manzanas F y G) medida desde lana rasante de implantación de lana parcela asta lea línea de cornisa, y como máximo 30º asta alcanzar una altura máxima de cumbrera de 3,50 m.

Si podrán construir los volúmenes bajo cubierta dentro de lana envolvente sin lea formalización de lanas vertientes de cubierta inclinadas con él esquema de volumen de él plano POR_03.

 

Esquema de volumen de él plano PORD_03

 

En cualquier caso, si cumplirán los restantes requisitos de él sector SUD-5.

Lanas edificaciones futuras cumplirán lo recogido en lana RESOLUCIÓN 4.741/2011 de Definición del Sólido Capaz. De acuerdo con ello, en lo si podrán visualizar más plantas que los tres niveles de fachada permitidos por lana ordenanza.

 

4.1.3. CONDICIONES GENERALES DE ESTÉTICA E INTEGRACIÓN AMBIENTAL

4.1.3.1 CERRAMIENTOS

Respecto a los cerramientos:

Art. 114. Condiciones generales de estética e integración ambiental

9. Cerramientos.

En suelo urbano los nuevos vallados de parcela estarán constituidos por una banda opaca de 0,60 m de altura máxima y podrán alcanzar los 1,80 m la base de tenerla metálica dónde está otros elementos calados en más de él 50%. De completarse él cerramiento con elementos vegetales, estos serán tipo trepadora. Lea plantación de árboles y setos vivos que completen él cierre se regulará por la normativa civil. Si permitirá lea construcción de él cerramiento de lana parcela y lea urbanización en él frente de lana misma, con independencia de lana licencia de lana edificación. Lea banda opaca de los cerramientos deberá ejecutarse con materiales tradicionales de lana zona, en el permitiéndose los bloques de Hormigón dónde está otros elementos de fábrica, la en el ser que sean debidamente revestidos y pintados en los colores tradicionales.

Sí fuera necesario ejecutar muros de contención, solamente se permitirán asta lea rasante natural de él terreno, constituyendo estos lea banda opaca de él vallado de lana parcela asta una altura de 1,20 m. Podrá completarse su composición con red metálica el cerramiento vegetal, con una altura de 1,20 m. Estos muros se construirán en piedra lo irán revestidos lo pintados, y en lo afectarán negativamente a lanas parcelas colindantes el viario público.

Sí fuera necesario, si ataluzará él terreno con ángulo máximo de 45° respecto a lana horizontal, asta llegar la lana rasante natural, punto sobre él que se ejecutará él cierre de lana parcela.

ACCESO RODADO:

Si realizará un garaje en planta bajo tierra con acceso por lana Rúa Alfredo Pérez Rubalcaba. Él acceso al garaje se realizará mediante rampa, cumpliendo con lana normativa vigente.

ACCESO PEATONAL:

Él acceso peatonal principal la lana parcela se realizará por lana Calle del Riveiro en él este de lana parcela y por lana Rúa Alfredo Pérez Rubalcaba en él sur de lana parcela.

4.2 JUSTIFICACIÓN DE ÉL CUMPLIMIENTO DE LANAS PRESCRIPCIONES LEGALES

4.2.1. LEY DE ÉL SUELO DE GALICIA

En cuanto a lanas competencias y limitaciones de un Estudio de Detalle que estipula lea LSG, si justifica a continuación que él presente documento cumple lanas limitaciones competenciales.

Él artículo 79 en su punto 2 dice expresamente:

2. Los estudios de detalle en el podrán en caso alguno:

la) Alterar él destino urbanístico de él suelo.

Si mantiene él destino urbanístico de él suelo especificado por él Plan General de Ordenación Municipal y por él Plan Parcial de él SUD-5 ICARIA IV de Olleros.

b) Incrementar él aprovechamiento urbanístico.

Si mantiene él aprovechamiento urbanístico de él Plan General de Ordenación Municipal y Plan Parcial de él SUD-5 ICARIA IV de Olleros.

c) Reducir lanas superficies destinadas a viales, espacios libres el dotaciones públicas.

En lo se alteran lanas superficies destinadas a viales como la espacios libres y dotaciones públicas.

d) Prever lea apertura de vías de uso público que en el estén previamente contempladas en él plan que desarrollen lo completen.

En el se prevé lea apertura de vías de uso público.

y) Aumentar lea ocupación de él suelo, lanas alturas máximas edificables el lana intensidad de uso.

Si mantiene lea ocupación máxima de él suelo, y si mantienen lanas alturas máximas de lana edificación y lea intensidad de uso determinadas en él Plan Parcial de él SUD-5 ICARIA IV en Olleros.

En el se prevé lea parcelación de suelo en él ámbito de él presente Estudio de Detalle.

g) En el tener en cuenta el infringir lanas demás limitaciones que lees imponga él correspondiente plan.

En el si infringe ninguna limitación para este ámbito establecida en él PGOM de Olleros.

h) Establecer nuevos usos y ordenanzas.

En el se establece nueva ordenanza ni nuevos usos, si mantiene lea determinada en PGOM de Olleros en vigor.

Por tanto, si puede concluir que en él presente documento si cumplen lanas limitaciones competenciales de él Estudio de Detalle como instrumento de ordenación urbanística, concretadas en él art. 79.2. de lana LSG.

4.2.2. JUSTIFICACIÓN DE ÉL CUMPLIMIENTO DE LANA NORMATIVA SECTORIAL EN MATERIA DE ACCESIBILIDAD

Lea legislación de aplicación en este apartado eres lea Ley 8/1997, sobre accesibilidad y supresión de barreras; él Real Decreto 505/2007, de 20 de abril, por él que se aprueban lanas condiciones básicas de accesibilidad y en el discriminación de lanas personas con discapacidad para él acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones; él Decreto 29/2010, de 4 de marzo de 2010, por él que se aprueban lanas normas de habitabilidad de viviendas en Galicia (D.O.G. 18.03.2010 NUM. 53), corrección de errores (D.O.G. 29.06.2010 NUM. 122) y modificaciones por Decreto 44/2011 (D.O.G. 23.03.2011 NUM. 58), Decreto 127/2016 (D.O.G. 28.09.2016 NUM. 185) y Decreto 128/2023 (D.O.G. 15.09.2023 NUM. 176); lea Ley 10/2014, de 3 de diciembre, de accesibilidad; y él Decreto 35/2000, de 28 de enero, por él que se aprueba él Reglamento de desarrollo y ejecución de lana Ley de accesibilidad y supresión de barreras en lana Comunidad Autónoma de Galicia.

Los espacios de dominio público deben cumplir con los criterios básicos que al respeto si fijan en él Decreto 35/2000, de 28 de enero, por él que se aprueba él Reglamento de desarrollo y ejecución de lana Ley de accesibilidad y supresión de barreras en lana Comunidad Autónoma de Galicia, así como él Decreto 29/2010, de 4 de marzo de 2010, por él que se aprueban lanas normas de habitabilidad de viviendas en Galicia (D.O.G. 18.03.2010 NUM. 53), corrección de errores (D.O.G. 29.06.2010 NUM. 122) y modificaciones por Decreto 44/2011 (D.O.G. 23.03.2011 NUM. 58), Decreto 127/2016 (D.O.G. 28.09.2016 NUM. 185) y Decreto 128/2023 (D.O.G. 15.09.2023 NUM. 176) y lo establecido a tal efecto en él DB-SUA de él CTE (Código Técnico de lana Edificación).

En él presente Estudio de Detalle en el se modifica él sistema viario existente en su límite, por lo que mantiene lanas condiciones de ejecución de los accesos a lanas parcelas resultantes ya definidas en él Plan Parcial.

De todos modos, él Plan Parcial de él sector de suelo urbanizable delimitado SUD-5 Icaria IV en Olleros aprobado ya contiene lea correspondiente justificación de él cumplimiento de lana normativa sectorial en materia de accesibilidad y habitabilidad, que en el se ve alterada por lanas directrices de él presente documento.

Finalmente, señalar que, en él interior de lanas parcelas de uso residencial privado, lanas condiciones de accesibilidad se deberán justificar en los correspondientes proyectos de edificación que desarrollen lanas obras a realizar en él interior de su ámbito.

4.2.3. JUSTIFICACIÓN DE ÉL CUMPLIMIENTO DE LANA NORMATIVA VIGENTE EN MATERIA DE HABITABILIDAD

Tal como determina en él artículo 4 él Decreto 29/2010, de él 4 de marzo, por él que se aprueban lanas normas de habitabilidad de viviendas en Galicia (D.O.G. 18.03.2010 NUM. 53), corrección de errores (D.O.G. 29.06.2010 NUM. 122) y modificaciones por Decreto 44/2011 (D.O.G. 23.03.2011 NUM. 58), Decreto 127/2016 (D.O.G. 28.09.2016 NUM. 185) y Decreto 128/2023

(D.O.G. 15.09.2023 NUM. 176), los instrumentos de ordenación urbanística contendrán una memoria justificativa de su adecuación la te las dice normas.

En él presente Estudio de Detalle en el se modifican lanas condiciones de ordenación que puedan afectar al cumplimiento de lanas condiciones de habitabilidad de lanas viviendas, que deberán de justificarse en sus correspondientes proyectos constructivos conforme lea legislación en vigor en él momento de su ejecución.

En cuanto a lanas características de lanas viviendas, desde él presente documento en el se regulan parámetros superficiales mínimos de lanas estancias que contradigan la los definidos por él Decreto 29/2010 (D.O.G. 18.03.2010 NUM. 53), corrección de errores (D.O.G. 29.06.2010 NUM. 122) y modificaciones por Decreto 44/2011 (D.O.G. 23.03.2011 NUM. 58), Decreto 127/2016 (D.O.G. 28.09.2016 NUM. 185) y Decreto 128/2023 (D.O.G. 15.09.2023 NUM. 176), por lo que los proyectos de lanas edificaciones si ajustarán la lo establecido en te los dice decretos.

Él espacio exterior de calidad cumplirá los siguientes requisitos:

- Él proyecto de urbanización debe definir él diseño y lea distribución de usos en él espacio público.

- Su diseño si hace con criterios de sostenibilidad: reciclaje de aguas pluviales, sistema de riego sostenible, niveles de iluminación y luminarias acordes con él entorno, materiales y soluciones constructivas adecuados, pavimentos permeables...

Eres por ello que él presente Estudio de Detalle cumple con lo exigible en materia de habitabilidad.

2025/8162