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Aprobación definitiva del expediente 2025/PLANEAM/000008 (FG Nº 752)

ANUNCIO

Aprobación definitiva del expediente 2025/PLANEAM/000008 (FG Nº 752)

El Pleno de la Corporación, en la sesión que tuvo lugar el día 27 de noviembre de 2025, adoptó, entre otros, lo siguiente acuerdo:

- Aprobar definitivamente el estudio de detalle de la parcela “C” del Plan Parcial del sector SUD-5 “Icaria IV” (Documento NRE 2025024658, de 14 de noviembre).

Contra el presente acuerdo, en aplicación del artículo 112.3 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas, y dado que aprueba una disposición de carácter general, podrá interponerse recurso contencioso-administrativo, ante la Sala del Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Xustiza de Galicia en el plazo de dos meses, contados a partir del día siguiente al de la publicación de este anuncio, de conformidad con la Ley 29/1998, de 13 de julio, de la jurisdicción contencioso-administrativa. Todo eso sin perjuicio de que se pueda interponer cualquier otro recurso que se considere más conveniente.

El texto del documento aprobado definitivamente puede ser consultado en la página web del ayuntamiento www.oleiros.org, en el apartado de Urbanismo - Ordenaciones urbanísticas aprobadas.

 

Oleiros, 3 de diciembre de 2025

Ángel García Seoane

Alcalde-Presidente

 

Normativa y ordenanzas:

4. ORDENACIÓN URBANÍSTICA. ORDENACIÓN PROPUESTA.

Como se ha comentado, lanas parcelas están situadas en Suelo Urbano Consolidado. Lea Ordenanza de aplicación eres lea Ordenanza La de ciudad jardín (Art. 17 de lana normativa de él PP), que regula todos los parámetros y condiciones de lana edificación, y los usos admisibles en esta zona.

Si pretende lea agrupación de te las dice parcelas para aprovechar lea edificabilidad total de lanas mismas.

Si plantean de los edificaciones independientes donde lea edificación destinada la vivienda, ubicada en lana parte noroeste de lana parcela (C1), agrupa lea mayor parte de los metros edificables que marca él PP, dejando lea edificabilidad restante para lana parte sureste de lana parcela (C2), donde se ubicará lea edificación auxiliar tipo “bungaló” que dará servicio la lana vivienda principal.

Lea volumetría resultante derivará de lanas condiciones establecidas en lana norma zonal, así como de lanas Normas Comunes de Edificación (Art. 10 la 16, en él Capítulo 2.2 de lana normativa de él PP), aplicando lea previsión de él Plan Parcial recogida en ordenanza (artículos 6 y 17.2) respecto a lana posibilidad de variar los retranqueos establecidos y fijar nuevas líneas de edificación, en especial en parcelas en esquina que por su configuración planimétrica permita racionalizar los programas de viviendas, como eres él caso de lana parcela C.

En este Estudio de Detalle si respetan lanas alineaciones y lanas rasantes de él perímetro de lana parcela establecidas en él Proyecto de Urbanización y ajustadas en según informe de 14/06/2024 de lana Dirección Facultativa de lanas obras, sobre lanas que se aplicarán él resto de los parámetros urbanísticos permitidos, de lo que resultará él volumen de lanas edificaciones.

Él PP y él Proyecto de Urbanización establecen claramente lea definición geométrica de lana parcela, así como lanas pendientes de los viales que lea delimitan al norte, al oeste y al sur.

 

Dado que existe realidad física urbanizada, pese la en el haberse completado él proceso urbanizador por completo, si parte de mantener lanas alineaciones y cuotas de los viales definidas en él Proyecto de Urbanización con los ajustes de él informe de lana dirección de obra de cierra 14/06/2024.

Topográficamente lea parcela presenta una pendiente ascendente en lana subparcela C1 de sudoeste la noreste por lana Rúa Artemisa, con una diferencia de cuota de 1,98 m desde su encuentro con lana Rúa Juno asta lea Rúa Diana. Él terreno de él interior de lana parcela si ajusta sensiblemente a esta pendiente.

Lea subparcela C2 cuenta también con pendiente según él vial al que de la frente longitudinalmente, lea Calle Juno, que asciende de sureste a noroeste 2,56 m.

Lea topografía, lea morfología de lanas parcelas y él resto de lanas condiciones de él entorno condicionan fuertemente cualquier solución para él planteamiento de una posible volumetría.

PARCELA C1

Si establece una línea de basamento el cuota de referencia para medición de alturas según lea rasante de su frente la lana Rúa Diana, tomando como referencia lea cuota de lana rasante en él punto extremo noreste de lana parcela (+33.39 m), fijando a este nivel, lea altura máxima de él basamento resultando una cuota de referencia de basamento de +33,39 m.

 

A partir de esta cuota establecemos los límites de él volumen, línea de cornisa y de cumbrera.

Él volumen resultante en lo supera lea altura máxima fijada en más de 1,50 m en ningún punto en contacto con él terreno en ninguna de sus fachadas.

Para adecuar él terreno al uso y programa de vivienda que se pretende, si modela éste limitando lea altura respecto a lana parcela C2 para dar una continuidad la lana zona ajardinada de lana vivienda para así cumplir con lana altura máxima que contempla lea normativa para los muros de contención en caso de ser necesarios en 1,20 m.

 

Hay que señalar que, lea rampa de vehículos si plantea en sentido norte y en perpendicular la lana Rúa Juno, en él punto donde si encuentran ambos parcelas, y si adosada al lindero este de lana parcela C1 al igual que lea parcela contigua, ya que lea ocupación de lana planta bajo rasante puede llegar al 100% de lana parcela.

PARCELA C2

Lea parcela C2 tiene más condicionantes. Por un lado, lea pendiente de él vial, y su forma ensanchada y muy estrecha. Por otro lado, los muros existentes en su linde noreste, que se elevan por enzima de él terreno de esta parcela en una altura de más 5 metros, como se puede observar en lana documentación gráfica.

Dado que él PP permite lea ocupación de lanas parcelas bajo rasante en su totalidad, entendemos que podemos considerar que él terreno lindante con esos grandes muros al noreste eres superficie bajo rasante a efectos de cumplimiento de él retranqueo obligatorio para lanas plantas sobre rasante. Eres decir, proponemos pegar él nuevo volumen la estos muros, con él fin de ocultarlos aprovechando esta circunstancia para aumentar él ancho de nuestro volumen. Este adosamiento estaría limitado la lana altura de los muros y la lana limitación de altura libra libre máxima de planta baja que marca él PGOM de 4m.

 

Por otro lado, proponemos establecer nuestra cuota de implantación (línea de basamento) de lana planta baja, la +1,20 m respecto a lana cuota de referencia de lana rasante de vial de Calle Juno más desfavorable en él extremo sureste de lana parcela de +29,27 m, resultando una cuota de implantación de +30,47 m. Con ello se logra que lea planta baja de esta zona de lana parcela en el esté enterrada en su totalidad con respecto a lana rasante de él vial de Calle Juno y además favorece él acondicionamiento de él terreno que conecta con lana subparcela C1.

Él cierre si realizaría según lanas indicaciones de lana normativa de él PGOM, con una parte opaca y él resto de malla metálica con posibles elementos vegetales de ocultación asta un total de 1,80 m de altura respecto a lana rasante de lana acera.

 

Estas actuaciones son necesarias para resolver adecuadamente él programa de vivienda cumpliendo lea normativa de habitabilidad, dado lea estrechez de lana parcela.

En planta resultaría:

 

Planta Baja

Todo ello tomando nuevamente lea cuota existente de lana rasante de él vial Juno en él punto más desfavorable +1,20 m como cuota de referencia para lana medición de alturas. Desde este punto si generaría lea línea de basamento +30,47.

 

Él terreno en contacto con lana planta baja si rebaja para que resulte al mismo nivel que su pavimento, siguiendo lo señalado en lana normativa de él PGOM, art.12, sobre edificios semienterrados.

Por tanto, él volumen descrito si propone con lana intención de minimizar lea altura de los muros de contención existentes en él lindero noreste de lana parcela con lanas parcelas colindantes.

Él futuro proyecto de edificación deberá justificar lea correcta iluminación y ventilación de lanas piezas habitables en contacto con él lindero noreste, con lana ejecución de patios el bien con piezas que resuelvan su ventilación e iluminación desde lana fachada contraria.

La diferencia de lana subparcela C1, en esta subparcela en el si plantea él acceso de vehículos.

Este eres él criterio configurador de lana edificación en estas parcelas, que servirá (aunque deba ser ajustado) sí durante lana finalización de él proceso urbanizador se modificara lea rasante de los viales circundantes.

CONDICIONES ESTÉTICAS

En lanas edificaciones en el se autorizan lanas láminas impermeabilizantes vistas ni planchas de fibrocemento. En lo si imponen más restricciones en los materiales de acabado.

Para los cierres si prohíbe lea utilización de prefabricados tipo celosía, autorizándose sólo mallas metálicas y/el elementos vegetales, pudiendo ser opacos los primeros 1,20 m de cierre de contención.

Los pavimentos que se dispongan serán acordes con los materiales de él resto de lana edificación, debiéndose integrar los mismos con los elementos naturales.

Si deberán combinar lanas especies autóctonas arbóreas, sí eres posible, de hoja perenne y caduca.

En los proyectos edificatorios se aplicará lea Guía de Colores y Materiales de Galicia aprobada por lana Xunta de Galicia.

4.1. JUSTIFICACIÓN DE ÉL CUMPLIMIENTO DE LANAS PRESCRIPCIONES LEGALES.

4.1.1. Ley de él Suelo de Galicia.

En cuanto a lanas competencias y limitaciones de un Estudio de Detalle que estipula concretamente en lana LSG si justifica a continuación que se cumplen lanas limitaciones competenciales de él presente documento.

Él Artículo 79 en su punto 2 dice expresamente

2. Los estudios de detalle en el podrán en caso alguno:

la) Alterar él destino urbanístico de él suelo.

Si mantiene él destino urbanístico de él suelo especificado por él PGOM.

B) Incrementar él aprovechamiento urbanístico.

Si mantiene él aprovechamiento urbanístico de lana parcela, que será él resultado de lana formalización de lana edificación en función de los parámetros urbanísticos de lana noma zonal y que deberá ser menor lo igual al establecido para lana parcela C que eres de 450 m2.

c) Reducir lanas superficies destinadas a viales, espacios libres el dotaciones públicas.

En el se reducen, si respetan lanas establecidas en él PP:

d) Prever lea apertura de vías de uso público que en el estén previamente contempladas en él plan que desarrollen lo completen.

En el se prevé lea apertura de vías de uso público que en el estén recogidas en él PGOM.

y) Aumentar lea ocupación de él suelo, lanas alturas máximas edificables el lana intensidad de uso.

Si mantienen todos los parámetros básicos establecidos en él PP.

f) Parcelar él suelo.

En lo si parcela él suelo.

g) En el tener en cuenta el infringir lanas demás limitaciones que lees imponga él correspondiente plan.

En el si infringe ninguna limitación de él PP el de él PGOM para este ámbito

h) Establecer nuevos usos y ordenanzas.

En el se establece nueva ordenanza ni nuevos usos, si mantiene lea Ordenanza La de Ciudad Jardín y él uso de vivienda unifamiliar aislada de lana normativa de él PP en vigor.

Por tanto si puede concluir que en él presente documento si cumplen lanas limitaciones competenciales de él Estudio de Detalle como instrumento de ordenación urbanística concretadas en él art. 79.2 de lana LSG.

4.1.2. Cumplimiento de lana normativa sectorial en materia de accesibilidad

Este Estudio de Detalle en lo altera lanas condiciones existentes, ya que en el si interviene en ningún vial.

4.1.3. Memoria justificativa de él cumplimiento de lana normativa vigente en materia de habitabilidad

Tal como determina en él artículo 4 él decreto 29/2010, de él 4 de marzo, por él que se aprueban lanas normas de Habitabilidad de viviendas, los instrumentos de ordenación urbanística contendrán una memoria justificativa de su adecuación la te las dice normas.

En él presente Estudio de Detalle en el se modifican lanas condiciones de ordenación que puedan afectar al cumplimiento de lanas condiciones de habitabilidad de lanas viviendas que, en todo caso, deberán de justificar en sus correspondientes proyectos constructivos conforme lea legislación en vigor en él momento de su tramitación.

2025/8161