Administración Local

Municipal

Santiago de Compostela

Urbanismo. Sección de Planeamento y Gestión

Aprobación definitiva y publicación del texto íntegro de la Ordenanza que regula la comunicación al Ayuntamiento de Santiago de Compostela de los usos de hospedaje asimilados la vivienda (Expte. 2024/20569F)

El Pleno del Ayuntamiento de Santiago de Compostela, en la sesión del día 4 de noviembre de 2024, aprobó definitivamente la Ordenanza que regula la comunicación al Ayuntamiento de Santiago de Compostela de los usos de hospedaje asimilados la vivienda.

La ordenanza puede consultarse en el siguiente enlace:

https://santiagodecompostela.gal/gl/transparencia/xuridica/normativa-xeral/urbanismo-ordenanzas-e-regulamentos

Al tener ya finalizado el plazo a lo que se refiere el artículo 65 de la Ley 7/1985 de bases del régimen local, la ordenanza entrará en vigor al día siguiente de la publicación de su texto íntegro en el Boletín Oficial de la Provincia.

De conformidad con el artículo 112.3 de la Ley 39/2015 del procedimiento administrativo común, contra las determinaciones de la Ordenanza solo cabe interponer recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Xustiza de Galicia, en el plazo máximo de dos meses, contado la partir del día siguiente al de la publicación de este anuncio en el Boletín Oficial de la Provincia.

Las personas que formularon alegatos durante el trámite de exposición pública de la ordenanza podrán interponer recurso contencioso-administrativo dentro de los dos meses siguientes al día en el que reciban la notificación del acuerdo adoptado.

En cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 70.2 de la Ley 7/1985 de bases del régimen local (LBRL), se publica en seguida el texto íntegro de la ordenanza definitivamente aprobada.

 

Santiago de Compostela, 2 de diciembre de 2024

El concejal delegado de Urbanismo, Vivienda y Ciudad Histórica

(P.D. DIC/2023/8135 de 17 de junio de 2023)

Fdo.: Iago Lestegás Tizón

 

ORDENANZA QUE REGULA La COMUNICACIÓN PREVIA Al AYUNTAMIENTO DE SANTIAGO DE COMPOSTELA DEL INICIO DE Los USOS DE HOSPEDAJE ASIMILADOS La VIVIENDA

PREÁMBULO

El Pleno municipal de Santiago de Compostela aprobó una modificación puntual (MP) del Plan general de ordenación municipal (PGOM) que mudó la anterior regulación de todos los usos urbanísticos. Esta modificación se aprobó definitivamente el 16 de febrero de 2023 y entró en vigor el día 14 de marzo de ese año.

La modificación puntual establece una nueva regulación de los usos compatibles en las ordenanzas residenciales de la ciudad y define las nuevas condiciones urbanísticas de implantación de los distintos usos y actividades, tanto en las ordenanzas de lo PGOM como nos ámbitos de planeamento remitido e incorporado a lo PGOM.

En las ordenanzas de uso característico residencial, el PGOM vigente limita la compatibilidad de los usos de alojamiento temporal o de hospedaje, especialmente dentro de las zonas identificadas como sensibles. Los alojamientos temporales con finalidad turística no tienen la consideración urbanística de uso residencial, ya que no satisfacen las necesidades de alojamiento habitual y carecen de la estabilidad necesaria para que la persona pueda integrarse en la comunidad residente o desarrollar en ella sus principales funciones vitales (familia, trabajo, educación...). En las zonas donde se implantan los usos de alojamiento turístico también mudan los usos y las actividades complementarias, que dejan de proporcionar servicio a la población residente, y por eso sus efectos urbanísticos tienen grande incidencia en la protección del medio urbano.

El PGOM define el uso de vivienda como el que se dedica a satisfacer las necesidades de “alojamiento habitual o estable de personas” (artículo 107.1). La residencia habitual se define en el Texto refundido de la ley del suelo como el lugar en el que reside la persona durante un período superior la 183 días al año (artículo 2.3 del TRLS). Esta definición coincide con lo dispuesto en la legislación básica del régimen local (artículo 15 de la Ley de bases del régimen local), por lo que la ordenanza acoge también este concepto de residencia habitual.

Por lo tanto, las actividades consistentes en el alquiler turístico de viviendas (viviendas de uso turístico, según el Decreto de la Xunta de Galicia 12/2017) no tienen la consideración urbanística de uso residencial y se encuentran sujetas al régimen de comunicación previa a la administración municipal. Con carácter general, solo podrán desarrollarse en la planta inferior (baja o primera) de las cualificadas en el plan para uso vivienda y siempre que la respectiva ordenanza admita expresamente el uso de hospedaje (grupo II) como uso compatible o alternativo. Además, en las zonas identificadas como sensibles, solo podrán desarrollarse en los edificios que tengan por lo menos 6 plantas de uso residencial.

Sin perjuicio del anterior, el artículo 107.4 del PGOM configura como usos asimilados la vivienda otros supuestos, distintos de la vivienda habitual:

la) Los arrendamientos de temporada, cuando no tengan finalidad turística y se destinen a proporcionar un lugar de residencia por motivos de estudios, laborales etc. (artículo 107.4.3).

b) Los usos de hospedaje que se desarrollen en la vivienda habitual cuando se cumpla alguno de los siguientes supuestos (artículo 107.4.2) :

b.1 Cuando la cesión no exceda un número máximo de 60 días al año.

b.2 Cuando la cesión se limite la determinados cuartos dentro de la vivienda.

El desarrollo del uso de hospedaje con el carácter de asimilado la vivienda requiere que la administración municipal pueda verificar el efectivo cumplimiento de los especiales requisitos que al efecto exige el artículo 107.4.2 de lo PGOM. Por eso, lo dicho artículo prevé que se apruebe una ordenanza específica con el objeto de regular, entre otros aspectos, las formas de comunicar el inicio de la actividad o los medios para acreditar la vinculación del uso asimilado al principal (residencia habitual).

Sin perjuicio de la previsión del PGOM, la potestad reglamentaria de las entidades locales incluye la competencia urbanística de intervención en el uso del suelo (artículo 4.4 de la Ley 2/2016 del suelo de Galicia), con el objeto de comprobar la conformidad de los actos de utilización del suelo y de las edificaciones con las determinaciones del planeamento urbanístico y demás normativa aplicable.

Con carácter previo a la elaboración de esta ordenanza se realizó una consulta pública en el portal web del Ayuntamiento (publicada el 17 de marzo de 2023), con el fin de suscitar la participación de la ciudadanía y de las personas interesadas.

Finalizada la consulta pública, y después de un proceso de reflexión sobre los objetivos de la iniciativa y sobre los criterios de ordenación, y atendiendo las observaciones formuladas por la Asesoría Jurídica Municipal, se elaboró el proyecto de ordenanza que se somete a la aprobación de los órganos de gobierno municipal. Este proyecto se limita a precisar la documentación necesaria para poder desarrollar en la vivienda habitual los usos de hospedaje definidos en el artículo 107.4 del PGOM con el carácter de asimilados la vivienda.

En la normativa y en la memoria de la MP aprobada el 16.02.2023 se definen los elementos determinantes que configuran o caracterizan el uso asimilado la vivienda. Esta asimilación se efectúa con criterios y con efectos meramente urbanísticos, para la cal exige que concurran en el uso de la vivienda alguno de los siguientes caracteres:

la) La finalidad no turística del alojamiento, aun cuando no coincida con el concepto de vivienda habitual, como ocurre con los arrendamientos de temporada por motivos de estudios o laborales a los que se refiere el artículo 107.4.3.

b) Cuando el uso de hospedaje no reúna las condiciones del artículo 107.4.3, deberá acreditarse su relación de accesoriedade con el uso principal de la vivienda, que deberá mantener su condición de residencia habitual. En este supuesto el uso de hospedaje es meramente accesorio o complementario del residencial, bien porque solo se desarrolla en la vivienda por tiempo limitado (un máximo de 60 días al año), bien porque se limita la determinados cuartos o estancias dentro de la vivienda habitual.

El vigente Decreto de la Xunta de Galicia 12/2017 prohíbe la cesión de la vivienda para uso turístico por cuartos o estancias, por el que esta forma de hospedaje, cuando tenga finalidad turística, solo podrá desarrollarse si la normativa especial de turismo de Galicia lo permite.

Los usos de hospedaje que reúnan los requisitos del artículo 107.4.3 quedan exentos de presentar comunicación previa, sin perjuicio de las actividades de inspección y comprobación que podrá realizar la administración municipal.

Título preliminar. Disposiciones generales

Artículo 1. Objeto de la ordenanza y ámbito de aplicación

1. Esta ordenanza tiene por objeto regular el procedimiento de comunicación previa al Ayuntamiento de Santiago de Compostela del inicio de los usos de hospedaje asimilados al de vivienda, al amparo del previsto en el artículo 107.4.2 del Plan general de ordenación municipal (PGOM).

2. La ordenanza se aplicará íntegramente en todo el término municipal, excepto en el ámbito del PE-1 (Plan especial de protección y rehabilitación de la ciudad histórica), en el que la aplicación se limitará a lo dispuesto en el artículo 6.

Artículo 2. Definiciones

A los efectos de aplicación de esta ordenanza, los conceptos incluidos en este artículo serán interpretados y aplicados con el siguiente significado y alcance:

1. Vivienda habitual: a que constituye la dirección o el lugar de residencia estable de una persona física durante un período superior la 183 días al año.

2. Uso de hospedaje en vivienda: uso de alojamiento temporal que se desarrolla en una vivienda, a cambio de una contraprestación económica, en alguna de las siguientes modalidades:

la) Hospedaje con finalidad turística: cuando proporciona un lugar de alojamiento temporal a personas que visitan la ciudad por motivos de turismo, ocio o vacaciones.

b) Hospedaje con finalidad no turística: cuando proporciona un lugar de residencia temporal, no permanente, a personas que precisan un alojamiento estable por motivos de estudios, laborales u otros similares, distintos del turismo o vacaciones.

3. Uso asimilado la vivienda: Uso que, cumpliendo determinadas condiciones, puede desarrollarse en la vivienda con el carácter de asimilado, al amparo del previsto en el artículo 107.4 del PGOM.

4. Vivienda de uso turístico (VUT): La forma de alojamiento turístico así definida por la normativa especial de turismo de Galicia y sujeta a la citada normativa sectorial.

5. Hospedaje en cuartos: Modalidad de alojamiento temporal en la que la persona que reside habitualmente en la vivienda cede o alquila determinados cuartos o estancias.

6. Anfitrión o anfitriona: Persona que cede la vivienda -completa o por cuartos- para alojar personas que no residen habitualmente en ella a cambio de una contraprestación económica.

Título I. Comunicación de los usos de hospedaje asimilados la vivienda

Artículo 3. Comunicación previa

1. Las personas que pretendan desarrollar en la vivienda el uso de hospedaje, con el carácter de asimilado al amparo del previsto en el artículo 107.4.2 del PGOM, deberán presentar al Ayuntamiento de Santiago una comunicación previa, segundo alguno de los modelos incluidos en los anexos I e II de esta ordenanza.

2. Los anexos I e II se corresponden con las siguientes modalidad de uso:

I) Hospedaje en vivienda habitual por tiempo máximo de 60 días al año (AS-60)

II) Hospedaje en cuartos con finalidad turística dentro de la vivienda habitual (AS-CUAR)

3. La modalidad Las-CUAR solo podrá desarrollarse con finalidad turística cuando la normativa de turismo de Galicia lo permita expresamente.

4. En la modalidad Las-60 la comunicación previa deberá presentarse dentro del correspondiente año natural y habilitará para desarrollar la actividad solo nos días que expresamente se indiquen en la declaración responsable incluida en la comunicación previa.

5. Cuando el uso de hospedaje o alojamiento temporal de la vivienda -completa o por cuartos- cumpla los requisitos señalados en el artículo 107.4.3 del PGOM no será preceptivo efectuar comunicación previa al Ayuntamiento de Santiago, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 6 de esta ordenanza.

6. La comunicación previa del uso al Ayuntamiento de Santiago no exime a la persona interesada de obtener los otros títulos habilitantes y permisos exigidos por las disposiciones de derecho público y privado que sean de aplicación.

7. La obligación de presentar la comunicación previa al Ayuntamiento de Santiago para iniciar el uso urbanístico de hospedaje es independiente de que la actividad se encuentre o no sujeta a la normativa de turismo de Galicia.

Artículo 4. Documentación complementaria de la comunicación previa de inicio del uso de hospedaje asimilado la vivienda

1. Con la comunicación previa se aportará la documentación que figura descrita en el anexo que corresponda (I o II).

I) Hospedaje en la vivienda habitual por un tiempo máximo de 60 días al año (AS-60)

La persona interesada (anfitrión/la) deberá incluir en la comunicación previa una declaración responsable del cumplimiento de las siguientes condiciones:

1. Que el uso de hospedaje solo se va a desarrollar en la vivienda en los días que se indican en el calendario aportado con la comunicación, sin exceder en ningún caso el tiempo máximo de 60 días dentro del año natural.

2. Que la vivienda tiene la condición de residencia habitual.

La condición de residencia habitual se comprobará con la consulta a O Padrón municipal o con la aportación de otros medios de prueba válidos en derecho (contrato de alquiler, declaración del IRPF etc.)

II) Hospedaje en cuartos con finalidad turística dentro de la vivienda habitual (AS-CUAR)

La persona interesada (anfitrión/la) deberá acreditar el cumplimiento de las siguientes condiciones:

1. Que la vivienda es su lugar de residencia habitual.

2. Que las zonas reservadas a la residencia habitual alcanzan por lo menos la mitad de la superficie útil de la vivienda e incluyen como mínimo las dependencias de estancia-cocina-comedor, 1 dormitorio, 1 cuarto de baño y un tendedeiro (o patio susceptible de este uso).

3. Que la cesión por cuartos o estancias se encuentra permitida en la normativa de turismo de Galicia.

2. En cualquier de las dos modalidades (I e II) deberá aportarse una memoria técnica, redactada por persona técnica competente, en la que se acredite el cumplimiento de las condiciones técnicas exigibles para desarrollar el uso de hospedaje.

Cuando no pueda acreditarse el cumplimiento de las condiciones técnicas exigibles, deberá aportarse solicitud de licencia o comunicación previa de inicio de las obras precisas para su cumplimiento. En este supuesto, se suspenderá el procedimiento de obtención del título habilitante de inicio del uso de hospedaje hasta que se acredite la ejecución de las obras e instalaciones precisas para desarrollar el uso. 

3. Las personas interesadas deberán comunicar al Ayuntamiento las direcciones de las páginas web nos que oferten su vivienda para el alquiler turístico. Esta oferta no podrá incluir fechas o estancias distintas de las señaladas en la respectiva comunicación previa. La indicación de las direcciones se efectuará al Ayuntamiento al presentar la comunicación previa o, en otro caso, dentro de las 24 horas siguientes a la publicación del anuncio.

Artículo 5. Declaración de las personas que residen habitualmente en la vivienda

En la modalidad Las-60, si la persona que comunica el uso (anfitrión/la) fuera distinta de las que residen habitualmente en la vivienda, deberá aportarse una declaración firmada por estas con el contenido señalado en el anexo 2 del modelo de comunicación.

En la modalidad Las-CUAR, la persona que comunica el uso (anfitrión/la) debe tener la condición de residente habitual en la vivienda.

Artículo 6. Usos de hospedaje exentos de presentar comunicación previa

1. Podrán desarrollarse, sin necesidad de efectuar comunicación previa a la administración municipal, los usos de hospedaje que se realicen en la vivienda -completa o por cuartos- cuando cumplan los requisitos señalados en el artículo 107.4.3 del PGOM, esto es, cuando se trate de alquileres temporales sin finalidad turística, dedicados a proporcionar un lugar de residencia temporal a personas por motivos de estudios, laborales o similares. Para este efecto, es preciso que en el contrato de arrendamiento se indique con el suficiente grado de precisión su causa o finalidad.

2. En el supuesto definido en el apartado anterior, la Administración municipal podrá iniciar un procedimiento de inspección con el objeto de comprobar que el uso de hospedaje no tiene carácter turístico, en particular cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:

la) Cuando la vivienda se comercialice y promocione en canales de oferta turística.

b) Cuando la vivienda se encuentre inscrita como vivienda de uso turístico en el correspondiente Registro de la Xunta de Galicia.

c) Cuando se hubiera declarado la cesión de uso de la vivienda con fines turísticos ante la Agencia Tributaria.

Disposición adicional. Referencias normativas

Todas las remisiones de esta ordenanza a otras normas se entenderán referidas a lo que estén en vigor en el momento de su aplicación o, de ser el caso, la aquellas otras que las modifiquen o las sustituyan.

Disposición final. Entrada en vigor

Esta ordenanza entrará en vigor al día siguiente de la publicación de su texto íntegro, definitivamente aprobado, en el Boletín Oficial de la Provincia, siempre que haya transcurrido el plazo previsto en el artículo 65.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, de bases del régimen local.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2024/8684